Vous signez un bail commercial pour votre boutique, votre atelier ou vos bureaux, et le bailleur réclame six mois de dépôt de garantie, une caution bancaire et votre engagement personnel de caution sur les neuf années. Vous avez toujours cru que ces exigences étaient la norme et qu'il fallait les accepter pour obtenir les locaux. Depuis le 26 mai 2026, c'est faux pour les baux nouvellement conclus ou renouvelés. La loi de simplification de la vie économique a posé un plafond clair et d'ordre public. Voici ce que votre bailleur peut encore vous demander, ce qu'il ne peut plus exiger, et comment récupérer un trop-versé.

Le nouveau plafonnement des garanties : un trimestre, toutes garanties confondues

La réforme figure à l'article L.145-40 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026.

Le texte est direct. Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d'un local commercial ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d'un trimestre. La même limite vaut, et c'est le point décisif, pour la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d'assurer la bonne exécution du contrat de bail.

Autrement dit, le plafond ne vise pas seulement le dépôt de garantie classique. Il agrège les sûretés réclamées au preneur. Le dépôt de garantie, la garantie bancaire à première demande, la garantie autonome et le nantissement du fonds de commerce entrent dans la même enveloppe, qui ne peut pas dépasser trois mois de loyer. Cette lecture globale, qui additionne les sûretés au lieu de plafonner chacune séparément, est celle qui ressort des travaux préparatoires de la loi, dont l'objet était de mettre fin au cumul de garanties jugé excessif. Le sort du cautionnement personnel du dirigeant, qui est une sûreté d'une autre nature, appelle une analyse distincte, développée plus loin.

Les locaux concernés. Le plafond s'applique aux locaux destinés à l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, au sens de l'article L.145-32-1 du Code de commerce. Cette définition recouvre la très grande majorité des commerces de proximité, ateliers et locaux de service exploités par les TPE. Elle mérite une lecture attentive dans un cas : un local à usage purement tertiaire, occupé par une activité qui n'est ni commerciale ni artisanale (certaines professions libérales, certains bureaux d'études ou de conseil), pourrait ne pas entrer dans le champ du plafond, même s'il est loué sous le statut des baux commerciaux. La nature réelle de l'activité exercée dans les lieux est déterminante.

Un dépôt qui ne porte plus intérêt. Le même article précise que ces sommes, désormais plafonnées, ne portent pas intérêt au profit du preneur. La contrepartie du plafonnement est donc l'absence de rémunération du dépôt, ce qui reste sans réelle incidence pratique compte tenu du montant limité.

Une règle d'ordre public : la clause excessive est réputée non écrite

Ce plafond n'est pas une simple recommandation. L'article L.145-15 du Code de commerce répute non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui font échec aux dispositions des articles L.145-37 à L.145-41, ce qui englobe l'article L.145-40. Le plafonnement des garanties est donc d'ordre public.

La sanction est spécifique et se distingue de la nullité. Une clause réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé. Le juge n'a pas à prononcer son annulation, il constate qu'elle ne produit aucun effet.

La garantie n'est pas anéantie, elle est ramenée au plafond. La sanction ne frappe que la fraction qui dépasse le trimestre, pas la garantie entière. Pour les clauses réputées non écrites du bail commercial, la Cour de cassation juge que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite (Cass. 3e civ. 12 janvier 2022, n° 21-11.169). Le dépôt ou la garantie excédant le plafond est donc réduit au montant légal, il ne disparaît pas.

L'action du preneur n'est soumise à aucune prescription. C'est le levier le plus fort. L'action tendant à faire constater qu'une clause du bail commercial est réputée non écrite n'est enfermée dans aucun délai (Cass. 3e civ. 19 novembre 2020, n° 19-20.405, confirmé par Cass. 3e civ. 16 novembre 2023, n° 22-14.091). Le preneur qui a versé plus d'un trimestre de garantie peut donc réclamer la restitution de l'excédent à tout moment de la vie du bail, sans que le bailleur puisse lui opposer la prescription de deux ans qui s'attachait à l'ancienne action en nullité.

Concrètement, si votre bail conclu après le 26 mai 2026 prévoit un dépôt de deux trimestres complété par une garantie bancaire, l'exigence globale excède le plafond légal et la part qui dépasse le trimestre n'a pas de valeur juridique. Vous pouvez la contester et demander la restitution ou la réduction du trop-exigé, sans condition de délai.

Le dirigeant caution : une protection qui s'ajoute à la disproportion

Pour un dirigeant de TPE, l'enjeu est double. Jusqu'ici, il était courant de cumuler un dépôt, une garantie bancaire et un cautionnement personnel du gérant portant sur toute la durée ferme du bail. Ce cumul est désormais encadré par le plafond global d'un trimestre.

Une précision de méthode s'impose sur ce point, car il n'est pas tranché. Le texte plafonne la valeur des engagements et des garanties de toute nature demandés pour assurer la bonne exécution du bail. Une lecture soutient que le cautionnement personnel du dirigeant, sûreté demandée au bénéfice du bailleur, entre dans cette catégorie, de sorte qu'un cautionnement couvrant plusieurs années de loyer dépasserait le plafond. Une autre lecture réserve le plafond aux garanties constituées par le preneur lui-même et en exclut le cautionnement, qui émane d'un tiers au bail et n'est pas une somme versée. La question n'a pas encore été soumise aux tribunaux et la réponse dépendra de l'interprétation retenue. Il est donc prudent, à ce stade, de considérer le point comme un argument sérieux à faire valoir plutôt que comme une règle acquise. Un dirigeant confronté à un cautionnement personnel de longue durée a intérêt à faire analyser sa situation avant de s'engager ou de contester.

Cette limite s'ajoute à une protection qui existait déjà et que le cabinet mobilise régulièrement pour les dirigeants. Le cautionnement souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel, ce qu'est le bailleur, qui était manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution lors de sa conclusion, est réduit au montant à hauteur duquel la caution pouvait s'engager, en application de l'article 2300 du Code civil. Le dirigeant dispose donc de deux leviers complémentaires : le plafond global du bail commercial et la disproportion du cautionnement.

La mutation des locaux. L'article L.145-40 règle aussi le sort des garanties lorsque les locaux sont vendus ou transmis. L'obligation de restituer au preneur les sommes versées est transmise au nouveau bailleur. La mutation entraîne de plein droit la caducité des garanties de toute nature, et le cédant doit restituer les documents afférents et procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois. Ces dispositions liées à la mutation s'appliquent aux mutations intervenant à compter du 26 août 2026, soit trois mois après la promulgation de la loi.

Récupérer un dépôt : des délais désormais encadrés

La réforme sécurise également la sortie du bail. Les sommes payées à titre de garantie sont restituées au preneur dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au bailleur ou à son mandataire. Le bailleur peut déduire les sommes restant dues et celles dont il pourrait être tenu à la place du preneur, à condition qu'elles soient dûment justifiées.

Lorsque le bailleur détient des garanties de toute nature (garantie bancaire, garantie autonome), il dispose d'un délai de six mois pour les restituer, effectuer les mainlevées et remettre au preneur tous les documents afférents.

Ce point mérite une attention particulière, car il ne se limite pas aux baux nouvellement conclus. À la différence du plafonnement, qui ne vise que les baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026, l'encadrement du délai de restitution s'applique aussi aux baux en cours d'exécution lorsque la remise des clés intervient à compter du 26 août 2026, soit trois mois après la promulgation de la loi. Un preneur déjà installé sous un ancien bail bénéficie donc de ce délai maximal de restitution s'il rend les locaux après cette date.

Ce qu'il faut faire

Quelques réflexes permettent de faire valoir la règle sans attendre un contentieux.

Vérifiez la date de conclusion ou de renouvellement. Le plafond s'applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026. Un bail en cours signé avant cette date n'est pas concerné par le plafonnement des garanties, mais un renouvellement à venir le fera basculer sous le nouveau régime. Identifiez précisément votre situation avant toute démarche.

Additionnez les garanties exigées. Ne raisonnez pas poste par poste. Le plafond est global. Faites la somme du dépôt, des garanties bancaires, des garanties autonomes et des nantissements, puis comparez au montant d'un trimestre de loyer. Si un cautionnement personnel du dirigeant s'y ajoute, signalez-le : son inclusion dans le plafond est un argument à examiner, même si elle n'est pas encore certaine.

Contestez le trop-exigé par écrit. Si le total dépasse un trimestre sur un bail éligible, invoquez le caractère réputé non écrit de la clause au titre de l'article L.145-15 du Code de commerce et demandez la réduction ou la restitution. Cette demande n'est enfermée dans aucun délai de prescription, elle peut être formée à tout moment du bail. Une contestation écrite et motivée suffit souvent à ouvrir la discussion.

Documentez la restitution à la sortie. Remettez les clés en mains propres contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception, pour faire courir le délai de restitution de trois mois et disposer d'une preuve datée.

Le cabinet peut vous accompagner dans cette démarche, y compris pour auditer un projet de bail avant signature ou chiffrer un trop-versé à récupérer.

Le bail commercial n'est plus un contrat où le bailleur fixe seul le montant des sûretés. Le plafond d'un trimestre est devenu la règle, et l'excédent ne vaut rien.

Cet article a une vocation strictement informative. Chaque situation est différente et nécessite une analyse personnalisée. Maître Élodie Kalfon, avocate au Barreau de Paris, intervient en conseil et contentieux pour les dirigeants de TPE, commerçants, artisans et indépendants preneurs à bail commercial.