Vous avez reçu un commandement de payer visant la clause résolutoire de votre bail. Vous avez un mois, et vous savez déjà que vous ne pourrez pas tout régler dans ce délai. Jusqu'à cette année, le raisonnement était simple : saisir le juge, exposer les difficultés de l'entreprise, obtenir des délais et la suspension de la clause.

Ce raisonnement est devenu dangereux. La loi du 26 mai 2026 a posé deux conditions que le juge ne peut plus écarter, et l'une d'elles se joue avant même que votre affaire soit appelée. Voici ce que le texte impose réellement, ce qu'il ne touche pas, et les trois leviers qui survivent à la réforme.

La clause résolutoire, un mécanisme que la loi encadre déjà strictement

La clause résolutoire est la stipulation par laquelle le bail est résilié de plein droit en cas de manquement du preneur. Son intérêt pour le bailleur est considérable : il n'a pas à démontrer la gravité du manquement ni à demander au juge de prononcer la résiliation. Il lui suffit de faire constater que la clause a joué.

Le délai d'un mois est incompressible. L'article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce délai n'est pas un usage, c'est une règle d'ordre public. L'article L. 145-15 du même code répute non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec à plusieurs dispositions du statut, parmi lesquelles il vise expressément l'article L. 145-41.

Le commandement doit mentionner ce délai à peine de nullité. Le texte est explicite sur ce point. Un commandement qui omet la mention du délai d'un mois encourt la nullité, ce qui prive le bailleur du point de départ nécessaire au jeu de la clause. Encore faut-il soulever le moyen : la nullité ne se constate pas d'elle-même, elle se demande au juge.

Le juge peut suspendre les effets de la clause. Le même article permet aux juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil d'accorder des délais et de suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires. Une condition temporelle demeure : la résiliation ne doit pas déjà avoir été constatée ou prononcée par une décision ayant acquis l'autorité de la chose jugée. Autrement dit, il faut agir vite. Ce dernier texte plafonne par ailleurs ces délais à deux années, suspend les procédures d'exécution engagées et neutralise les majorations d'intérêts et pénalités de retard pendant le délai fixé.

Ce que la loi du 26 mai 2026 a réellement changé

L'article 63 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a modifié l'article L. 145-41. La comparaison avec la rédaction antérieure, telle que la Cour de cassation la reproduit dans son arrêt du 5 mars 2026, permet d'isoler précisément l'apport du texte : une phrase, deux conditions.

Première condition : la capacité à régler la dette locative. Le juge doit désormais s'assurer que vous êtes en mesure d'apurer l'arriéré. Ce n'est plus une appréciation d'opportunité mais une condition légale. Concrètement, la demande de délais devra s'appuyer sur des éléments financiers, prévisionnel de trésorerie, carnet de commandes, plan de financement, et non sur la seule invocation de difficultés passagères.

Seconde condition : la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. C'est la condition la plus redoutable, parce qu'elle ne se plaide pas. Elle se constate. Si le loyer courant n'a pas repris avant l'audience, la condition n'est pas remplie, et le meilleur dossier ne rattrapera pas ce fait. Le texte n'indique pas s'il vise l'audience de référé ou celle du juge du fond, et cette ambiguïté n'a pas encore été tranchée. La prudence commande de raisonner sur la première audience quelle qu'elle soit.

L'application dans le temps se règle par la date de la demande, pas par celle du bail. Le texte précise qu'il s'applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l'entrée en vigueur de la loi du 26 mai 2026. Un bail signé il y a quinze ans est donc concerné, dès lors que la demande de suspension est postérieure.

Le durcissement ne vise, à la lettre, que les loyers

La phrase ajoutée par la loi vise l'octroi de délais et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers. Cette précision délimite strictement le champ du durcissement.

Or la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 6 février 2025 publié au Bulletin rendu sous l'empire de la rédaction antérieure de l'article L. 145-41 du Code de commerce, que la suspension des effets d'une clause résolutoire peut être décidée par le juge quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire. Dans cette affaire, le commandement visait non pas un impayé mais un défaut d'exploitation du fonds, et la cour d'appel avait refusé d'examiner la demande de suspension au motif que le texte ne s'appliquerait qu'aux loyers impayés. La cassation est intervenue sur ce point.

La conséquence pratique est importante. Si le commandement vous reproche un défaut d'exploitation, un défaut d'assurance, des travaux non autorisés, une sous-location irrégulière ou tout autre manquement à une obligation de faire, la lettre du texte nouveau, qui ne vise que le non-paiement des loyers, conduit à considérer que le pouvoir de suspension du juge reste entier et n'est soumis à aucune des deux conditions nouvelles. Cette lecture n'a pas encore été confirmée par une décision rendue sous l'empire du texte issu de la loi du 26 mai 2026, aucune n'ayant été publiée à ce jour. Vérifiez donc en premier lieu ce que le commandement vise exactement. Un commandement mixte, qui articule un arriéré locatif et un manquement d'une autre nature, appelle une défense à deux régimes.

Trois leviers que la réforme ne touche pas

La loi de 2026 a resserré une voie. Elle n'a pas fermé les autres.

Relire la clause elle-même, avant tout le reste. Par un arrêt du 6 novembre 2025 publié au Bulletin, la Cour de cassation a jugé que la mention, dans la clause résolutoire d'un bail commercial, d'un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d'ordre public de l'article L. 145-41, et que cette clause est réputée non écrite en son entier par application de l'article L. 145-15. La sanction ne se limite pas à la réduction du délai : la clause disparaît. Le bailleur perd le bénéfice de la résiliation de plein droit et doit revenir à une action en résiliation judiciaire, où le juge apprécie la gravité du manquement. Il faut ajouter que l'action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail n'est soumise à aucune prescription, et que le dispositif s'applique aux baux en cours, ainsi que la Cour l'a jugé dans un arrêt du 19 novembre 2020. Un bail ancien contenant une clause à quinze jours reste attaquable aujourd'hui.

Opposer l'exception d'inexécution du bailleur. Ce moyen ne tend ni à l'octroi de délais ni à la suspension de la clause, seuls objets que la loi nouvelle encadre : il conteste l'exigibilité même des loyers réclamés, donc le caractère infructueux du commandement. Il échappe par construction aux deux conditions nouvelles. La Cour de cassation a jugé, par un arrêt du 18 septembre 2025 publié au Bulletin, que le locataire peut se prévaloir d'une exception d'inexécution pour refuser d'exécuter son obligation de paiement des loyers, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, et cela sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable. Elle a précisé la portée procédurale de cette solution dans un arrêt du 5 mars 2026 publié au Bulletin : lorsque le locataire assigné en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire invoque une exception d'inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n'ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement. Infiltrations, local impropre à l'exploitation, travaux de mise aux normes promis et jamais réalisés : si votre impayé procède d'un manquement du bailleur, ce n'est pas une demande de délais qu'il faut construire, c'est une exception d'inexécution qu'il faut documenter.

Connaître l'effet d'une procédure collective sur le bail. Le livre VI du Code de commerce traite l'arriéré antérieur et les loyers postérieurs selon deux régimes distincts, et cette distinction est décisive.

Pour les loyers antérieurs au jugement d'ouverture. L'article L. 622-21 du Code de commerce prévoit que le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice, de la part des créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17, tendant à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. La restriction compte : sont visés les créanciers antérieurs, non les titulaires de créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture. Le bailleur ne peut donc plus poursuivre la résiliation sur le fondement de l'arriéré antérieur, qu'il lui appartient de déclarer au passif.

Pour les loyers postérieurs. L'article L. 622-14 du même code prévoit que, lorsque le bailleur demande la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, il ne peut agir qu'au terme d'un délai de trois mois à compter de ce jugement, et qu'il n'y a pas lieu à résiliation si le paiement intervient avant l'expiration de ce délai. Le même texte précise que, nonobstant toute clause contraire, le défaut d'exploitation pendant la période d'observation n'entraîne pas résiliation du bail. Le loyer courant reste donc dû, et son non-paiement redevient une cause de résiliation passé le délai de trois mois.

Ces règles n'ont pas été modifiées par la loi du 26 mai 2026. Une précision s'impose toutefois : une procédure collective ne s'ouvre pas pour préserver un bail. L'article L. 620-1 du Code de commerce réserve la sauvegarde au débiteur qui, sans être en cessation des paiements, justifie de difficultés qu'il n'est pas en mesure de surmonter, tandis que l'article L. 631-1 du même code réserve le redressement au débiteur qui, dans l'impossibilité de faire face au passif exigible avec son actif disponible, est en cessation des paiements. L'effet protecteur sur le bail est une conséquence de la procédure, jamais sa justification. La question se pose donc en sens inverse : si votre entreprise remplit déjà les conditions d'ouverture, l'arbitrage entre subir le contentieux locatif et ouvrir une procédure mérite d'être posé tôt, pas après l'audience.

Le piège de l'échéancier obtenu

Obtenir des délais n'est pas la fin de l'histoire. C'est le début d'une période où la moindre défaillance est irréversible.

La Cour de cassation a jugé, par un arrêt du 26 octobre 2023 publié au Bulletin, que lorsqu'une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au preneur des délais pour régler un arriéré de loyers et le loyer courant en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise, sans que la mauvaise foi du bailleur à s'en prévaloir puisse y faire obstacle. Dans cette affaire, la cour d'appel avait relevé que le locataire avait versé 20 000 euros en huit mois alors que l'ordonnance lui accordait vingt-quatre mois pour apurer sa dette, et qu'il ne restait qu'un solde minime au jour de l'expulsion. Elle en avait déduit que la bailleresse se prévalait de la clause de mauvaise foi. La cassation a été prononcée au motif que la locataire n'avait pas respecté les délais accordés.

Ce qu'il faut faire dès la réception du commandement

Vérifiez la validité formelle du commandement. Contrôlez la mention du délai d'un mois, exigée à peine de nullité, l'exactitude des sommes réclamées poste par poste, et la qualité du bailleur qui délivre l'acte. Un décompte incluant des sommes non exigibles ou des charges non récupérables fragilise l'ensemble.

Relisez la clause résolutoire de votre bail. Si elle stipule un délai inférieur à un mois, elle est réputée non écrite en son entier et cette contestation n'est enfermée dans aucun délai. C'est le premier réflexe, avant toute réflexion sur les délais de paiement.

Identifiez précisément ce que le commandement vous reproche. Un impayé de loyer relève du régime durci. Un manquement à une obligation de faire échappe, selon la lettre du texte, aux deux conditions nouvelles. La distinction commande toute la stratégie de défense.

Reprenez le versement du loyer courant immédiatement. C'est la condition la moins juridique et la plus déterminante. Si votre trésorerie ne permet pas d'apurer l'arriéré, elle doit au moins permettre de reprendre le loyer courant, et cette reprise doit être effective et prouvée avant la première audience. Conservez les justificatifs de virement.

Arbitrez la date de votre demande, ne la subissez pas. La suspension des effets de la clause n'est jamais automatique : elle suppose une demande, présentée dans les formes de l'article 1343-5 du Code civil. Cette demande peut être formée à titre principal, sans attendre l'initiative du bailleur, ou en défense à l'assignation en constatation de l'acquisition de la clause. Une seule limite est fixée par le texte : elle n'est plus recevable une fois la résiliation constatée ou prononcée par une décision ayant acquis l'autorité de la chose jugée.

C'est ici que la réforme crée une tension que le preneur doit anticiper. Saisir le juge très tôt rapproche la date de la première audience, donc la date à laquelle la reprise du loyer courant devra être acquise. Attendre allonge le délai utile pour reconstituer cette reprise, mais expose au risque que le bailleur prenne l'initiative et fasse constater la résiliation. Le bon calendrier n'est donc pas le plus rapide dans l'absolu : c'est le plus tardif qui reste compatible avec l'initiative adverse, une fois le loyer courant effectivement repris et la capacité de paiement documentée.

Interrogez l'attitude du bailleur avant de raisonner en termes de délais. Si le local est impropre à son usage du fait du bailleur, la voie n'est pas la demande de délais mais l'exception d'inexécution, qui suppose de réunir constats, photographies, échanges écrits et mises en demeure antérieures.

Le cabinet peut vous accompagner dans cette démarche, y compris pour l'analyse du commandement, la construction du dossier financier soutenant la demande de délais et l'arbitrage entre défense locative et ouverture d'une procédure amiable ou collective.

Le juge peut encore vous accorder des délais. Il ne peut plus le faire à la place de votre trésorerie.

Sur le volet complémentaire des sûretés exigées par le bailleur, vous pouvez également consulter notre article consacré au plafonnement des garanties du bail commercial issu de la même loi du 26 mai 2026.

Cet article a une vocation strictement informative. Chaque situation est différente et nécessite une analyse personnalisée. Maître Élodie Kalfon, avocate au Barreau de Paris, intervient en conseil et contentieux pour les dirigeants de TPE, commerçants, franchisés et indépendants preneurs à bail commercial.