Vous avez fait visiter un bien à un acquéreur, lui avez présenté la propriété, répondu à ses questions, transmis ses offres au vendeur. Quelques semaines plus tard, vous apprenez que la vente a été signée directement entre les deux parties, sans vous, et sans que la commission prévue dans votre mandat vous ait été versée.
Ce scénario est l'un des plus fréquents dans le contentieux immobilier. Il est aussi l'un des plus mal compris : beaucoup d'agents pensent qu'ils n'ont aucun recours contre l'acquéreur, puisqu'ils n'ont aucun contrat avec lui. C'est une erreur.
Voici ce que dit le droit, ce que l'arrêt du 7 mai 2026 vient de confirmer, et comment vous pouvez agir concrètement.
La règle de fond : l'acquéreur peut engager sa responsabilité délictuelle même sans contrat avec l'agence
L'agent immobilier tient sa rémunération du mandat que lui a confié le vendeur, et non de l'acquéreur. L'acquéreur n'est pas partie au mandat. Il ne signe en principe aucun document contractuel avec l'agence lors d'une visite, sauf stipulation expresse d'un bon de visite.
Cette absence de lien contractuel direct n'empêche pas toute mise en cause. L'article 1200 du Code civil pose que les tiers doivent respecter la situation juridique créée par un contrat. Et l'article 1240 du Code civil oblige toute personne dont le fait cause un dommage à autrui à le réparer.
Ces deux textes se combinent avec les dispositions de la loi Hoguet : l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 encadrent les conditions dans lesquelles la rémunération de l'agent est acquise.
Le principe a été posé par l'Assemblée plénière de la Cour de cassation dans un arrêt fondateur du 9 mai 2008 (n° 07-12.449) : même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation de son préjudice.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans son arrêt du 7 mai 2026 (n° 24-10.637), publié au Bulletin, vient de confirmer et d'affiner cette règle en précisant les critères qui caractérisent le comportement frauduleux.
Les deux conditions cumulatives pour engager la responsabilité de l'acquéreur
La responsabilité délictuelle de l'acquéreur ne peut être engagée que si deux conditions sont réunies. Elles sont cumulatives : l'absence de l'une suffit à faire échouer l'action.
L'acquéreur avait connaissance du droit à rémunération de l'agent. L'acquéreur doit avoir su, au moment où il a agi, que l'agent avait un droit à commission. Cette connaissance se déduit naturellement du fait même d'avoir visité le bien par l'intermédiaire de l'agence, à une date où celle-ci était titulaire d'un mandat. Il n'est pas nécessaire que l'acquéreur ait lu le mandat ou en connaisse les termes précis : le fait d'avoir été mis en rapport avec le vendeur par l'agence suffit à établir cette connaissance.
Des manœuvres frauduleuses caractérisées. Il ne suffit pas que l'acquéreur ait traité directement avec le vendeur. La Cour de cassation est explicite sur ce point : le fait de négocier un prix plus bas en évitant la commission ne constitue pas, en soi, une faute. Ce qui caractérise la fraude, c'est un comportement actif d'éviction de l'agent, des manœuvres délibérées pour l'empêcher d'être associé à la transaction.
Dans l'affaire jugée le 7 mai 2026, les indices retenus étaient particulièrement révélateurs : la promesse de vente avait été signée seulement cinq semaines après la visite, à l'insu de l'agent ; elle comportait une clause par laquelle l'acquéreur s'engageait à prendre en charge "la totalité des éventuelles poursuites qui pourraient être formulées par les agences immobilières qu'il aurait contactées" ; et l'acte authentique n'évoquait ni l'entremise de l'agent ni cette clause. Ces éléments, pris dans leur ensemble, traduisaient une volonté d'agir en fraude aux droits de l'agent.
Les signaux d'alerte à surveiller pendant la mission
Dans la grande majorité des cas, la fraude ne se révèle qu'après coup. Certains signaux permettent néanmoins d'alerter l'agent en amont, ou de constituer son dossier de preuve en temps utile.
Le silence brutal après une visite concluante. L'acquéreur a visité le bien, semblait intéressé, a posé des questions précises sur le prix ou les modalités. Puis il disparaît sans donner suite. Ce silence peut indiquer qu'une négociation directe est en cours avec le vendeur.
Les questions sur la commission et son caractère évitable. Des questions du type "est-ce que je peux traiter directement avec le vendeur ?" ou "quelle est votre commission exactement ?" ne sont pas en elles-mêmes constitutives d'une fraude, mais méritent d'être notées avec leur date. Elles établissent que l'acquéreur avait connaissance du droit à rémunération de l'agent.
La clause révélatrice dans la promesse. C'est l'indice le plus fort, et le plus difficile à détecter avant la signature. Une clause par laquelle l'acquéreur prend en charge les éventuelles poursuites des agences démontre qu'il avait parfaitement conscience d'évincer l'agent. Ce type de stipulation a été central dans l'affaire du 7 mai 2026.
L'acte authentique signé sans mention de l'agence. Le notaire mentionne en principe l'origine de la mise en relation lorsqu'une agence est intervenue. L'absence totale de mention est un élément probatoire à verser au dossier, d'autant plus significatif lorsque plusieurs visites avaient été réalisées par l'intermédiaire de l'agent.
Le délai très court entre la visite et la signature. Un acte signé cinq semaines après la visite renforce la démonstration du lien de causalité entre l'entremise de l'agent et la vente conclue. Plus le délai est court, plus il est difficile pour l'acquéreur de soutenir qu'il a trouvé le bien par une autre voie.
Constituer son dossier et agir : la méthode
L'action en responsabilité délictuelle se prépare dès la mission, pas après la trahison.
Sécuriser le bon de visite. Le bon de visite est la preuve que vous avez mis en rapport le vendeur et l'acquéreur à une date précise. Il doit être daté, signé par l'acquéreur, et mentionner l'adresse du bien. Un bon de visite non signé ou non daté sera très difficile à opposer utilement en justice.
Conserver toute trace écrite de la relation. Emails, SMS, comptes rendus de visite : conservez l'intégralité des échanges avec l'acquéreur. La date à laquelle il a visité, les questions posées, les offres transmises, les relances sans réponse sont autant d'éléments qui serviront à démontrer la connaissance du droit à commission et la chronologie de l'éviction.
Chiffrer le préjudice avec précision. Le préjudice de l'agent est égal à la commission qu'il aurait perçue si la vente avait été conclue avec son entremise. Dans l'affaire jugée le 7 mai 2026, la commission contractuellement prévue s'élevait à 6 % sur un prix de vente de 2 500 000 euros, soit 150 000 euros. Ce chiffrage s'effectue à partir du mandat et du prix de vente effectivement stipulé dans l'acte authentique.
Saisir le tribunal judiciaire. L'action en responsabilité délictuelle relève du tribunal judiciaire. Elle peut être dirigée contre l'acquéreur seul, le vendeur seul, ou les deux in solidum si les deux ont participé aux manœuvres frauduleuses. Dans l'affaire de 2026, les deux acquéreurs ont été condamnés in solidum.
Quatre réflexes à adopter systématiquement
Faites signer un bon de visite à chaque visite, sans exception. Date, adresse du bien, coordonnées de l'acquéreur, signature. Cette formalité prend trente secondes et peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros de préjudice indemnisable.
Envoyez un email récapitulatif après chaque visite. Un message du type "Suite à notre visite du [date] concernant le bien situé [adresse], je reste disponible pour toute question" crée une trace écrite datée, non équivoque, de votre entremise.
Réagissez rapidement dès que vous apprenez la vente. Si vous découvrez qu'une transaction a été conclue sans vous, adressez sans délai une mise en demeure motivée à l'acquéreur et au vendeur. La prescription de l'action en responsabilité délictuelle est de cinq ans à compter du jour où vous avez eu connaissance du dommage, mais agir tôt préserve les preuves.
Faites évaluer votre dossier avant d'agir en justice. L'action délictuelle impose de démontrer les manœuvres frauduleuses, pas seulement la vente directe. La solidité du dossier de preuve est le facteur déterminant. Un dossier insuffisant peut conduire à un rejet de la demande, même lorsque la fraude paraît évidente.
La commission de l'agent immobilier n'est pas une faveur contractuelle que le vendeur ou l'acquéreur peuvent effacer à leur guise. C'est un droit acquis par l'entremise, que la loi et la jurisprudence protègent, y compris contre les tiers qui tentent de le contourner.
Cet article a une vocation strictement informative. Chaque situation est différente et nécessite une analyse personnalisée. Maître Élodie Kalfon, avocate au Barreau de Paris, intervient en conseil et contentieux pour les agents immobiliers, mandataires et négociateurs immobiliers.