Chaque 1er janvier, votre loyer commercial augmente de 2 %, 3 % ou 4 %, sans indice et sans discussion, parce que « c'est écrit dans le bail ». Vous l'avez signé ainsi, souvent à l'ouverture de votre point de vente ou à l'entrée dans un réseau de franchise, et vous pensiez ne rien pouvoir y faire. La Cour de cassation vient de juger le contraire pour les clauses qui ne comportent ni plafond ni limite de durée.
L'enjeu n'est pas théorique : à 3 % par an, le loyer progresse d'environ un tiers en dix ans. Voici comment reconnaître une clause fragile, ce que vous pouvez réclamer et comment vous y prendre sans dégrader inutilement la relation avec votre bailleur.
Le cadre juridique : le loyer initial est libre, sa révision ne l'est pas
Le statut des baux commerciaux repose sur une distinction que beaucoup de baux brouillent.
La fixation du loyer d'origine relève de la liberté contractuelle. À la signature, bailleur et locataire fixent librement le montant du loyer. Ils peuvent prévoir un loyer progressif par paliers, c'est-à-dire des montants successifs applicables à des dates déterminées dès l'origine, jusqu'à un plafond connu à l'avance. La Cour de cassation admet ce mécanisme de longue date, et il ne fait pas obstacle à la révision légale (Cass. 3e civ. 14 mai 1980, n° 79-10.511).
La variation du loyer en cours de bail est encadrée. Selon l'article L.145-37 du Code de commerce, le loyer peut être révisé sous les réserves prévues aux articles L.145-38 et L.145-39. L'article L.145-38 organise la révision triennale : elle ne peut être demandée que trois ans au moins après l'entrée en jouissance, elle prend effet à la date de la demande et, sauf modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, la variation ne peut excéder celle de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). L'article L.145-39 permet en outre de demander la révision lorsqu'une clause d'échelle mobile a fait varier le loyer de plus d'un quart.
La sanction est radicale. L'article L.145-15 du Code de commerce répute non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui font échec aux articles L.145-37 à L.145-41. Une clause réputée non écrite n'est pas annulée par le juge : elle est censée n'avoir jamais existé.
En pratique, un loyer commercial ne varie donc légitimement qu'à travers un mécanisme convenu dès l'origine (loyer par paliers, clause recettes assise sur le chiffre d'affaires), une clause d'échelle mobile fondée sur un indice autorisé par l'article L.112-2 du Code monétaire et financier, ou la révision légale. Restait à savoir où ranger la clause qui ajoute un pourcentage fixe chaque année. C'est la question que la Cour vient de trancher.
L'arrêt du 3 septembre 2026 : ce que la Cour juge exactement
Le bail en cause prévoyait qu'au terme de la deuxième année, le loyer serait révisé chaque 1er janvier avec une garantie d'augmentation nette de 1,5 % par an. Le locataire demandait que la clause soit réputée non écrite et que les loyers trop versés sur cinq ans lui soient restitués. La cour d'appel de Lyon l'avait débouté, en y voyant une simple clause d'augmentation forfaitaire, licite parce qu'indépendante de tout indice.
La Cour de cassation casse. Elle pose clairement la question : cette clause est-elle un mode de détermination du loyer d'origine, ou une clause de révision contraire à l'ordre public ? Elle retient la seconde qualification. À la différence d'un loyer par paliers, une telle clause, « en ce qu'elle stipule accessoirement que le loyer augmentera périodiquement, automatiquement et forfaitairement, et ce sans prévoir de limite de plafond ou de durée alors même qu'un bail commercial ne prend pas automatiquement fin à son terme conventionnel, ne détermine pas le prix initial du bail mais organise sa révision automatique à la seule hausse, pouvant excéder la variation des indices ». Elle doit être réputée non écrite (Cass. 3e civ. 3 septembre 2026, n° 25-14.904).
Une solution publiée, qui prend le contre-pied d'un arrêt de 2022. En 2022, la même chambre avait rejeté le pourvoi d'un locataire contre un arrêt validant une clause de « + 4,5 % le premier janvier de chaque année », analysée comme une augmentation forfaitaire étrangère aux règles de la révision (Cass. 3e civ. 22 juin 2022, n° 21-16.042). Cet arrêt n'avait pas été publié. Celui du 3 septembre 2026 a été rendu en formation de section et publié au Bulletin, ce qui lui confère une portée nettement supérieure. Un bailleur qui invoquerait encore la décision de 2022 devra compter avec cette nouvelle position.
Le critère décisif : ni plafond, ni durée. La Cour ne condamne pas toute progressivité du loyer. Ce qui fait basculer la clause, c'est son caractère automatique, à la seule hausse et sans fin, alors même que le bail commercial ne s'arrête pas de lui-même à son terme contractuel.
Auditer votre clause : trois questions
Avant toute démarche, il faut qualifier précisément la clause. Trois questions suffisent dans la plupart des cas.
La hausse dépend-elle d'un indice ? Si la variation suit l'ILC, l'ILAT ou l'indice du coût de la construction (ICC), il s'agit d'une clause d'échelle mobile. Elle doit pouvoir jouer à la hausse comme à la baisse : une clause d'indexation qui ne joue qu'en cas de hausse de l'indice est réputée non écrite (Cass. 3e civ. 12 janvier 2022, n° 21-11.169). Si la variation consiste en un pourcentage ou un montant fixe, passez à la question suivante.
Les montants sont-ils fixés et plafonnés dès la signature ? Un bail qui prévoit 30 000 euros la première année, 33 000 euros la deuxième et 36 000 euros à compter de la troisième, sans hausse au-delà, organise un loyer par paliers, en principe licite. Une clause « + 3 % chaque 1er janvier », sans montant maximal ni date de fin, correspond au schéma condamné le 3 septembre 2026.
La hausse est-elle limitée dans le temps ? C'est la zone grise. Une augmentation forfaitaire réservée aux premières années, avec un loyer figé ensuite, se rapproche du loyer par paliers. Une augmentation qui court pendant toute la durée du bail et de sa prolongation s'en éloigne. La Cour vise l'absence de limite « de plafond ou de durée » : les clauses intermédiaires doivent être analysées au cas par cas, et il serait imprudent d'en tirer une règle automatique.
Ce que vous pouvez réclamer, et dans quelles limites
Une fois la clause réputée non écrite, deux questions se posent : jusqu'à quand pouvez-vous agir, et sur quelle période.
L'action en réputé non écrit n'est pas prescrite. L'action tendant à faire constater qu'une clause du bail commercial est réputée non écrite n'est soumise à aucune prescription, et la règle s'applique aux baux qui étaient déjà en cours lors de la réforme de 2014 (Cass. 3e civ. 19 novembre 2020, n° 19-20.405 ; Cass. 3e civ. 16 novembre 2023, n° 22-14.091). Peu importe que votre bail ait été signé il y a quinze ans : la clause peut être écartée aujourd'hui.
La restitution, elle, est limitée à cinq ans. La demande de remboursement est une action en répétition de l'indu (le remboursement d'une somme payée sans être due), soumise à la prescription de cinq ans de l'article 2224 du Code civil. Le locataire ne peut réclamer que les sommes indûment versées dans les cinq ans précédant sa demande en justice (Cass. 3e civ. 23 janvier 2025, n° 23-18.643). Chaque échéance qui passe fait sortir du périmètre une fraction du trop-payé.
Le calcul se fait sur le loyer « sans la clause ». C'est le point le plus favorable au locataire. La clause étant censée n'avoir jamais existé, la créance de restitution se calcule sur le loyer qui aurait été dû sans elle, et non sur le loyer déjà augmenté au début de la période de cinq ans (même arrêt du 23 janvier 2025). Les hausses antérieures à cette période ne sont pas remboursées, mais elles ne servent plus de base de calcul.
Les limites à anticiper avant d'agir
L'arrêt du 3 septembre 2026 ouvre une voie sérieuse. Il ne dispense pas d'anticiper la réponse du bailleur.
Le bailleur peut demander la révision triennale. Une fois la clause écartée, le loyer n'est pas gelé. Le bailleur peut demander une révision dans les conditions de l'article L.145-38. Elle ne prend effet qu'à la date de la demande, sans rétroactivité, et reste en principe plafonnée à la variation de l'ILC ou de l'ILAT depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. L'intérêt de l'action demeure, mais il doit être chiffré en intégrant ce scénario.
L'étendue de la sanction peut être discutée. En matière d'indexation, seule la stipulation prohibée est réputée non écrite, et non la clause entière (Cass. 3e civ. 12 janvier 2022, n° 21-11.169). Si votre clause combine une indexation licite et une augmentation forfaitaire, le bailleur soutiendra que seule la seconde doit tomber. La rédaction exacte de la clause conditionne le résultat.
Le calendrier du bail compte. À l'approche de l'échéance, un contentieux sur le loyer pèse sur la négociation du renouvellement et peut inciter le bailleur à délivrer un congé avec offre d'indemnité d'éviction, c'est-à-dire à refuser le renouvellement en vous indemnisant. Mieux vaut articuler la contestation de la clause avec la stratégie de renouvellement.
Pour les franchisés, le bail n'est pas toujours isolé. Lorsque le franchiseur ou une société de son groupe est bailleur ou locataire principal, contester le loyer revient à ouvrir une discussion avec votre réseau. Ses effets sur le contrat de franchise doivent être mesurés avant d'agir.
La démarche à suivre
Relisez votre bail et ses avenants. Repérez toutes les stipulations touchant au loyer : montant initial, « indexation », « révision », « augmentation », « progressivité ». Une clause d'augmentation se loge parfois dans les conditions particulières ou dans un avenant de renouvellement.
Reconstituez l'historique des loyers. Rassemblez les appels de loyer et les justificatifs de paiement des cinq dernières années au minimum. Ils permettront de chiffrer précisément le trop-versé.
Chiffrez avant de contester. Évaluez le trop-versé sur cinq ans, le loyer futur sans la clause et l'effet d'une révision triennale que le bailleur pourrait demander en réponse. Ce chiffrage détermine s'il vaut mieux négocier ou saisir le juge.
Écrivez au bailleur, sans laisser filer le délai. Une mise en demeure motivée, visant l'arrêt du 3 septembre 2026, ouvre souvent une négociation (suppression de la clause, avoir sur les loyers, accord transactionnel). Elle n'interrompt pas pour autant la prescription de l'action en restitution : seules la demande en justice (article 2241 du Code civil) ou la reconnaissance du droit du locataire par le bailleur (article 2240) produisent cet effet. Si la discussion s'enlise, l'assignation devant le tribunal judiciaire préserve vos droits.
Continuez à payer le loyer appelé pendant la discussion. Cesser de payer la part contestée expose à un commandement de payer visant la clause résolutoire. Depuis la loi du 26 mai 2026, les délais que le juge peut accorder en cas d'impayé sont subordonnés à la reprise du loyer courant (voir notre article sur la clause résolutoire après la loi du 26 mai 2026). La restitution s'obtient par accord ou par décision de justice, pas en retenant le loyer.
Sur les autres clauses du bail commercial que la même logique d'ordre public permet de contester, voir également notre article consacré au plafonnement des garanties du bail commercial.
Le cabinet peut vous accompagner dans cette démarche, y compris pour la qualification de la clause, le chiffrage du trop-versé, la négociation avec le bailleur et, le cas échéant, l'action en justice.
Un loyer qui augmente seul, chaque année et sans fin, n'est pas un prix convenu : c'est une révision déguisée.
Cet article a une vocation strictement informative. Chaque situation est différente et nécessite une analyse personnalisée. Maître Élodie Kalfon, avocate au Barreau de Paris, intervient en conseil et contentieux pour les franchisés, commerçants, dirigeants de TPE et indépendants preneurs à bail commercial.