Le locataire commercial qui rachète son local n'a pas à payer les frais d'agence, et peut se les faire rembourser

Vous exploitez votre commerce, votre restaurant ou votre point de vente franchisé dans un local que vous louez. Votre bailleur vous notifie qu'il vend et vous propose d'acheter, à un prix qui comprend plusieurs dizaines de milliers d'euros de « frais d'agence ». Pour sécuriser votre emplacement, vous signez sans discuter.

Ou bien vous êtes l'agent immobilier mandaté pour cette vente, et vous découvrez que votre commission ne peut pas être réclamée au locataire, et qu'elle peut même donner lieu à une demande de restitution des années plus tard. Voici ce que dit le droit, ce que la Cour de cassation vient de juger et ce que chacun doit faire, avant comme après la vente.

Le cadre juridique : un droit de préférence d'ordre public, sans intermédiaire

L'article L.145-46-1 du Code de commerce, créé en 2014 et modifié en dernier lieu par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, organise ce que l'on appelle couramment le droit de préemption du locataire commercial. Il s'agit plus exactement d'un droit de préférence : le locataire est prioritaire pour acheter. Les deux expressions désignent ici le même mécanisme.

Le bailleur doit d'abord proposer le local à son locataire. Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de le vendre, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente.

Les délais sont courts. Le locataire dispose d'un mois à compter de la réception de l'offre pour se prononcer. S'il accepte, la vente doit être réalisée dans un délai de deux mois à compter de l'envoi de sa réponse, porté à quatre mois s'il a notifié son intention de recourir à un prêt. Si la vente n'est pas réalisée dans ce délai, son acceptation est sans effet.

Une seconde chance en cas de conditions plus favorables. Si le propriétaire décide ensuite de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur ne l'a pas fait, notifier ces nouvelles conditions au locataire, à peine de nullité de la vente. Cette nouvelle offre est valable un mois à compter de sa réception.

La règle est d'ordre public. La Cour de cassation l'a jugé dès 2018 : le bailleur doit notifier au locataire une offre de vente « qui ne peut inclure des honoraires de négociation » (Cass. 3e civ. 28 juin 2018, n° 17-14.605, publié au Bulletin). La justification est simple : la vente au locataire ne doit rien au travail d'un agent qui aurait trouvé un acheteur, elle résulte de l'effet de la loi. Aucun intermédiaire n'est donc nécessaire ou utile pour la réaliser (Cass. 3e civ. 23 septembre 2021, n° 20-17.799, publié au Bulletin).

L'arrêt du 1er octobre 2026 : payer en connaissance de cause ne vaut pas renonciation

Le principe n'était donc pas nouveau. L'apport de l'arrêt du 1er octobre 2026 se situe sur le terrain de la restitution.

Les faits. Deux bailleresses avaient notifié à leur locataire, en application de l'article L.145-46-1, une offre de vente de son local commercial au prix de 2 070 000 euros, dont 78 660 euros de frais d'agent immobilier. La locataire avait accepté l'offre à ce prix, frais compris, et la vente avait été conclue puis réitérée devant notaire. Elle avait ensuite assigné les bailleresses en restitution des frais d'agence indûment payés.

La position des juges du fond. La cour d'appel de Paris avait rejeté la demande. Selon elle, si l'article L.145-46-1 est d'ordre public, l'obligation de notifier une offre sans honoraires de négociation n'en fait pas partie : les parties pouvaient donc y déroger et mettre ces frais à la charge du locataire. Et la locataire, qui avait accepté en toute connaissance de cause de payer un prix incluant les honoraires, avait donné son accord pour les prendre à sa charge.

La cassation. La Cour de cassation censure cette analyse au visa de l'article 1302, alinéa 1er, du Code civil et de l'article L.145-46-1, alinéa 1er, du Code de commerce (Cass. 3e civ. 1er octobre 2026, n° 25-14.711, arrêt n° 542 FS-B, publié au Bulletin). Selon l'article 1302 du Code civil, « tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution ». La Cour rappelle que celui qui prouve qu'aucune dette n'existait obtient la restitution sans avoir à prouver autre chose, et notamment pas une erreur de sa part. Elle en déduit que les honoraires de négociation « ne sont pas dus par le locataire qui accepte l'offre de vente notifiée par le bailleur » et que ce locataire est en droit, s'il les a payés, d'en obtenir la restitution, « peu important sa connaissance du caractère indu de son paiement ». La dérogation retenue par la cour d'appel est donc écartée.

Pourquoi cette solution compte. L'argument naturel du vendeur était simple : « vous avez signé, vous saviez, vous avez accepté ». Il ne suffit plus. Accepter l'offre telle qu'elle a été notifiée ne prive pas le locataire du droit de récupérer des frais que la loi exclut.

Vous êtes locataire : ne pas payer, ou vous faire rembourser

Vérifiez d'abord que votre situation relève du droit légal. L'article L.145-46-1 vise les locaux à usage commercial ou artisanal. Pour les ventes intervenues depuis la loi du 26 mai 2026, le texte définit précisément ces locaux et exclut expressément les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts ; pour une vente antérieure, le champ d'application s'apprécie selon la rédaction alors en vigueur. Le texte ne s'applique pas non plus, notamment, à la cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux, à la vente au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint, ni lorsqu'un droit de préemption prévu par le Code de l'urbanisme est exercé. Pour une vente récente, une profession libérale qui exerce dans des bureaux en est donc en principe exclue, même lorsqu'elle bénéficie d'un bail commercial.

Vérifiez que vous êtes bien le locataire. Le droit appartient au titulaire du bail. Si vous êtes sous-locataire, par exemple d'un franchiseur ou d'une société de son groupe, la situation doit être analysée à part.

Distinguez le droit légal d'une clause de préférence prévue au bail. C'est la limite essentielle de la solution. Lorsque le locataire exerce un droit de préférence purement conventionnel, stipulé dans son bail, il se substitue dans les droits et obligations de l'acquéreur évincé : il est alors tenu de payer la totalité du prix convenu avec celui-ci, commission d'agence comprise (Cass. 3e civ. 28 septembre 2022, n° 21-18.007). Relisez donc la notification reçue : vise-t-elle l'article L.145-46-1 ou une clause du bail ? Lorsque les deux coexistent, l'analyse se fait au cas par cas.

Avant la vente, n'acceptez que le prix principal. Si l'offre inclut ou mentionne des honoraires, répondez dans le délai d'un mois, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception, en acceptant le prix hors frais d'agence. La vente est parfaite, c'est-à-dire définitivement formée, dès lors que vous avez fait connaître au bailleur votre acceptation d'acquérir au seul prix de vente (Cass. 3e civ. 28 juin 2018, n° 17-14.605). Vérifiez ensuite le projet d'acte transmis par le notaire avant la signature : les honoraires ne doivent apparaître ni dans le prix, ni dans une clause qui mettrait une commission à votre charge.

Après la vente, agissez en répétition de l'indu. Si vous avez déjà payé, la répétition de l'indu est l'action qui permet de récupérer une somme versée sans être due. Elle est soumise à la prescription de cinq ans de l'article 2224 du Code civil, qui court à compter du jour où vous avez connu ou auriez dû connaître les faits vous permettant d'agir. Par prudence, retenez la date du paiement comme point de départ : découvrir plus tard que les honoraires n'étaient pas dus ne repousse pas, en principe, le délai. Dans l'affaire jugée le 1er octobre 2026, les honoraires étaient compris dans le prix payé aux bailleresses, et c'est contre elles que la locataire a agi. Si les honoraires ont été réglés directement à l'agence, par une ligne distincte de l'acte ou du décompte du notaire, la question de savoir contre qui diriger l'action se pose différemment : vérifiez qui a effectivement reçu les fonds.

Vous êtes agent immobilier : sécuriser votre mandat et limiter le risque

L'arrêt intéresse tout autant les professionnels de la transaction de locaux commerciaux. Il confirme qu'aucune commission ne peut être obtenue du locataire qui exerce son droit légal. Et si elle a été payée malgré tout, le locataire peut en réclamer le remboursement pendant cinq ans, ce qui fait peser sur la vente un risque de contentieux durable, pour le vendeur comme pour l'agent.

Identifiez le droit du locataire dès la prise de mandat. Avant de commercialiser un local loué, vérifiez la nature du bail, l'affectation réelle du local (commerce, artisanat, bureau exclusif, entrepôt) et l'existence éventuelle d'une clause de préférence conventionnelle. Le bailleur peut vous confier un mandat de vente et faire procéder à des visites sans que l'offre au locataire en soit invalidée, dès lors que cette offre est notifiée au locataire avant la vente (Cass. 3e civ. 23 septembre 2021, n° 20-17.799).

N'intégrez jamais vos honoraires dans le prix notifié au locataire. Si votre mandant tient à les mentionner, ils doivent apparaître séparément, à côté d'un prix principal clairement identifié, avec l'indication qu'ils ne sont pas à la charge du locataire. Une offre qui les intègre dans un prix global expose le vendeur à une demande de restitution, et ouvre un contentieux dans lequel vous pourriez être mis en cause.

Anticipez votre rémunération dans le mandat. L'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, pose le principe qu'aucune rémunération n'est due à l'agent avant que l'opération ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. Il admet toutefois qu'un mandat comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, dans les conditions fixées par décret et dans la limite d'un montant plafonné. Si une rémunération doit être prévue en cas de vente au locataire, c'est avec le bailleur mandant qu'il faut la négocier, dans le strict respect de ce cadre réglementaire. L'efficacité d'une telle clause en cas d'exercice du droit de préférence doit être vérifiée au cas par cas.

Informez votre mandant par écrit. Prévenez le bailleur, dès la signature du mandat, que le locataire bénéficie probablement d'un droit de préférence et qu'en cas d'exercice, aucune commission ne pourra être mise à la charge du locataire. Cette information documente votre devoir de conseil et limite le risque d'une mise en cause ultérieure.

La démarche à suivre

Qualifiez le droit en jeu. Droit légal de l'article L.145-46-1 ou clause de préférence du bail : la réponse conditionne tout le reste. Vérifiez aussi que le local entre dans le champ du texte et que l'exception de la vente globale ou familiale ne s'applique pas.

Respectez le délai d'un mois. Le locataire qui laisse passer le délai de réponse perd le bénéfice de l'offre, sauf nouvelle notification si le bien est ensuite vendu à des conditions plus avantageuses. Une acceptation au seul prix principal, dans le délai, rend la vente parfaite.

Constituez le dossier. Rassemblez la notification, la réponse, la promesse, l'acte authentique et le décompte du notaire. Ces pièces permettent de chiffrer la créance, de dater le paiement et d'identifier qui a perçu les fonds.

Ne laissez pas courir la prescription. Le délai de cinq ans court, et une simple réclamation amiable ne l'interrompt pas. Une mise en demeure motivée, visant l'arrêt du 1er octobre 2026, peut ouvrir la discussion. Mais seule une action en justice, ou une reconnaissance de la dette par celui qui a reçu les fonds, interrompt le délai.

Si vous êtes locataire, d'autres clauses de votre bail méritent la même vigilance : voir notre article consacré à la clause d'augmentation automatique du loyer commercial. Si vous êtes agent immobilier, la protection de votre commission fait aussi l'objet de notre article sur l'acheteur qui contourne l'agence après une visite.

Le cabinet peut vous accompagner dans cette démarche, y compris pour l'analyse de l'offre reçue, la vérification du projet d'acte avant signature, la réclamation des sommes indûment payées ou, côté professionnel, la sécurisation de vos mandats de vente de locaux loués.

Quand le locataire rachète son local, c'est la loi qui fait la vente : il n'y a pas d'entremise à rémunérer.

Cet article a une vocation strictement informative. Chaque situation est différente et nécessite une analyse personnalisée. Maître Élodie Kalfon, avocate au Barreau de Paris, intervient en conseil et contentieux pour les franchisés, commerçants et dirigeants de TPE preneurs à bail commercial, ainsi que pour les agents immobiliers.